- Enfoque Legal de los negocios
Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
El domingo pasado el Congreso aprobó la Ley Nº 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. Esta Ley, lejos de lograr una optimización del aprovechamiento del suelo, ha alarmado a un sector de la población que, como es la opinión del autor, considera que es inconstitucional y perjudicial para el crecimiento del mercado inmobiliario. Entre otros aspectos contingentes, la Ley señala, de manera resumida, que se fijará un impuesto por todas aquellas externalidades positiva directas o indirectas que generen un aumento del valor de los inmuebles. Me explico. Si usted tiene una propiedad que incrementa su valor por razones ajenas a su voluntad, entonces estará obligado al pago de un nuevo impuesto que grava aquella “plusvalía”. Unos ejemplos de estas extenalidades serían: la construcción de una carretera que pase por su predio, el mejoramiento del sistema de agua y alcantarillado, obras de habilitaciones urbanas, ampliación de áreas verdes o mejoras en la iluminación de su sector, el simple cambio de zonificación, entre otros.
Estas inversiones – que no son por voluntad suya – hacen que el valor de su predio se incremente. Hasta este punto usted considerará que le viene perfecto. Pues bien, este mayor valor en adelante estará sujeto al pago de un nuevo impuesto cuya tasa pordría estar entre el 30% y 50%, es decir, totalmente confiscatorio. Pero no termina ahí. Esta tasa será fijada por los gobiernos municipales, evento que es increiblemente inconstitucional pues el Artículo 74 de nuestra Carta Magna establece que los gobiernos locales sólo pueden crear, modificar y suprimir contribuciones y tasas dentro de su jurisdicción. En ningún momento hace referencia a los Impuestos.
Además de ello, existe una evidente incoherencia en la nueva Ley al gravar solamente las externalidades positivas que incrementan el valor de los inmuebles. ¿Qué pasaría si, por una mala obra del Estado, el sistema de agua potable se obstruye constantemente y funciona peor que el que se tenía antes? Por supuesto que, en vez de aumentar el precio del inmueble, el valor se depreciaría. ¿El Estado, acaso, disminuirá el pago de impuestos en función de la pérdida de valor que se generó en el inmueble? Es evidente que no. La Ley, entonces, solo se concentra en gravar la plusvalía de un inmueble, pero no las externalidades negativas, por lo que siempre y en todos los escenarios, la lógica de la Ley funciona en detrimento del propietario del inmueble y del inversionista.
La Ley establece que este impuesto servirá para beneficiar a las personas que no pueden acceder a la vivienda, otorgándoles bonos que se crearán con los fondos que se obtengan del cobro del nuevo impuesto confiscatorio. A propósito de esto, ¿acaso las empresas inmobiliarias asumirán los gastos derivados del nuevo impuesto? Por supuesto que este se incluirá en el precio final de la propiedad, en perjuicio siempre del comprador. Entonces, si bien el Estado otorgará bonos para la adquisición de propiedades, éstas, a su vez, subirán de precio por el efecto nocivo inmediato del nuevo impuesto creado.
No solo encontramos contingencias jurídicas, entonces, sino que esta norma generará un impacto económico en el sector inmobiliario al hacer que los precios de los inmuebles se incrementen desmesuradamente. Esto último no solo perjudicará a los compradores, sino que, en el largo plazo, ahuyentará a la inversión privada, tan necesaria y ausente en estos tiempos de incertidumbre.
