Por: Abog. María Isabel Vásquez Villacorta (*)
La transferencia de predios o inmuebles, es el acto registral que consiste en publicitar todos los actos jurídicos y situaciones jurídicas que conlleven una traslación del derecho de propiedad entre particulares, entre éstos y el Estado.
Dentro de las modalidades de transferir predios o inmuebles, se encuentra la compraventa (madre de todos los contratos).
El Artículo 1529° del Código Civil, precisa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar un precio en dinero. En ese sentido, se resaltan como elementos determinantes de una compraventa, la presencia del comprador, el vendedor (elementos subjetivos), el pago de un precio y el compromiso de transferencia del bien que se vende (elementos objetivos o prestaciones a cargo de cada sujeto interviniente en la compraventa).
La doctrina jurídica, señala como características más saltantes de la compraventa, el de ser un contrato principal, obligacional, oneroso, conmutativo y consensual.
Jurídicamente la compraventa no depende de otro contrato o acto para existir. El contrato hipotecario, por ejemplo, depende de la existencia de un contrato primigenio o principal para que genere obligaciones y efectos; uno compra un bien y en garantía del cumplimiento del pago de esa compra, hipoteca el bien que se está adquiriendo. La compraventa, para su nacimiento y efectividad no necesita -en principio- de otro contrato. Es obligacional porque genera o es fuente de obligaciones (prestaciones que las partes deben ejecutar para el efectivo cumplimiento del contrato y consecución de los objetivos deseados por las partes). Es oneroso porque implica para las partes, la existencia de beneficios y sacrificios correlativos o recíprocos; de ahí también su carácter conmutativo, ya que al existir reciprocidad en las prestaciones (obligación de transferir el bien que se vende y pago de un precio), las partes saben -al momento de celebrar o suscribir el contrato- cuáles van a ser las ventajas y desventajas que correlativamente pueden ganar o sufrir al celebrar dicho contrato. Considero que la conmutatividad de un contrato depende mucho del contenido de las cláusulas contractuales, de cómo pacten las partes.
Por último, la compraventa es consensual porque en principio nuestra legislación civil no indica una formalidad para su celebración, sobre todo en lo que respecta a la compraventa de inmuebles, pues está el Artículo 949° del Código Civil que precisa que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. De ahí que puede señalarse que basta el consentimiento para la transferencia de la propiedad inmueble. El consenso o consentimiento (el acuerdo entre las partes) es suficiente para transferir la propiedad de un inmueble, salvo que la propia ley o las partes establezcan una forma para dicha transferencia.
Dentro de ese contexto, la inscripción registral aparece no como una formalidad para que se efectúe la transferencia, sino como un elemento de seguridad jurídica para quien adquiere la propiedad de un bien (inmueble) a través de una compraventa, a fin de que pueda hacer valer su derecho frente a terceros, frente a todo el mundo. La publicidad registral le permite al nuevo propietario (comprador) ejercer su derecho de propiedad erga onmes (frente a todos).
¿Cuáles son los requisitos para inscribir ante Registros Públicos una compraventa de inmueble o predio?
Debe presentarse el formato de solicitud de inscripción de título (formulario verde), adjuntando la Escritura Pública de Compraventa y cancelando la tasa registral correspondiente.
El formato de solicitud debe ser llenado o suscrito por cualquiera de los intervinientes en la Escritura Pública, adjuntando en tal caso copia simple del documento nacional de identidad o por el gestor o personal de la Notaría donde se tramitó la Escritura Pública; siempre y cuando aquél se encuentre debidamente acreditado ante Registros Públicos.
La tasa registral incluye dos conceptos. El pago por presentación que es S/. 29.00 Nuevos Soles; y el pago por inscripción que depende del monto que se pagó como precio en la compraventa. Si el valor del bien va hasta S/. 35,000.00 Nuevos Soles, la tasa a pagarse se obtiene de multiplicar dicho monto por 1.5 y dividirlo entre 1000. Si el valor del bien es superior a S/. 35,000.00 Nuevos Soles, la tasa a pagarse será el resultado de multiplicar el precio por 3 y dividirlo entre 1000.
El Artículo 9° de la Ley Nº 29566, del 28 de julio de 2010, ha precisado que no constituye parte ni responsabilidad de la función registral la fiscalización del pago de tributos ni de los insertos correspondientes que efectúe el Notario.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP, ha establecido mediante Directiva N° 009-2009-SUNARP/SN, del 21.10.09, que las solicitudes de inscripción registral de compraventa deben atenderse en un plazo máximo de 48 horas, computadas desde su ingreso por la Caja-Diario ante Registros Públicos.
Por otro lado, una vez inscrita la compraventa de inmueble, el nuevo propietario tiene la posibilidad de resguardar la inscripción de su propiedad a través de LA ALERTA REGISTRAL, un servicio que ofrece la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, totalmente gratuito y al cual se puede acceder a través de la página institucional de SUNARP: www.sunarp.gob.pe, registrando los datos personales en el ícono de ALERTA REGISTRAL. Para ello sólo se necesita contar con un correo electrónico particular y el número de la partida registral donde se encuentre inscrito el predio o inmueble. Ingresando los datos que solicita el formato virtual del referido ícono, la persona estará registrada para ser notificada directamente a su correo electrónico, de cualquier alteración registral a su propiedad en la que él mismo no esté participando. Ello le pondrá en alerta para accionar oportunamente y evitar despojos o ilegalidades respecto de su propiedad inscrita.
Jefe (e) – Zona Registral N° IV – Sede Iquitos
Docente FADCIP – UNAP (*)
Muchas Gracias, justo estoy a punto de transferir una propiedad por compra-venta y de verdad con la informacion que acabo de leer me han quedado mas claras las cosas.