Por: Abog. Enrique Gabriel Eguren Alván
Especialista en Derecho Registral y Notarial
Introducción.
«Cada vez es mayor el número de casos de estafas con inmuebles. Los delitos como suplantación de identidad y falsificación de documentos son los de mayor incidencia».
La seguridad jurídica configura un principio fundamental que transita a lo largo de todo el ordenamiento jurídico peruano, incluyendo, desde luego, a la Norma Fundamental que lo precede, nuestra Constitución. Dicho principio se concretiza con claridad a través de distintas disposiciones constitucionales, algunas de orden general; y cuando se trata de vincular la seguridad jurídica al derecho de propiedad y a los instrumentos que provee el Estado para su reconocimiento (Los Registros Públicos), aquélla no solo debe garantizar al ciudadano común el mantenimiento de su situación jurídica, sino que el principio se convierte en requisito indispensable para el desarrollo nacional de todos los peruanos, en tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos de la iniciativa suficiente para que a partir de la titularidad del derecho que otorga el Registro Público, dar lugar a la generación de riqueza.
Facultad de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
La ley N° 30313 o Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite por suplantación de identidad o falsificación de documentación, publicada en el mes de marzo del año 2015, establece un procedimiento para que el ciudadano afectado por suplantación o falsificación de documentos en operaciones inmobiliarias pueda oponerse en la etapa de trámite del proceso de inscripción de un inmueble.
Antes de esta norma, solo se podía invalidar un asiento registral por mandato judicial, situación que resultaba excesiva, ya que el propietario afectado debía acudir al Poder Judicial para lograr la cancelación del asiento respectivo, generando gastos económicos y tiempo en el trámite.
Con la publicación y vigencia de esta Ley, el usuario afectado puede lograr la cancelación del asiento registral presentando pruebas que demuestren la suplantación de identidad o falsificación de documento.
En relación a los Laudos Arbitrales y la Competencia Notarial.
En cuanto a la problemática de los laudos arbitrales, se autoriza a la SUNARP a establecer la formalidad que estos deben tener, por ejemplo la escritura pública, lo cual permitirá identificar plenamente al árbitro y las partes. Con esta medida se busca disminuir el riesgo de inscripciones de laudos arbitrales falsos, modalidad de fraude que ha sido ampliamente concurrida y usada como herramienta de engaño por sujetos inescrupulosos a lo largo de los últimos años.
Asimismo, dicha norma también modifica la competencia notarial debido a que, a partir de su vigencia, los notarios solo podrán extender escrituras públicas de transferencia y gravamen únicamente de los bienes ubicados en la provincia en la cual tiene competencia. Por tanto, un notario de Lima o Trujillo, ya no podrá otorgar una escritura para vender un predio ubicado en la ciudad de Iquitos.
A su vez, la Ley en mención hace hincapié en la obligación del notario de verificar la identidad de los otorgantes, en el caso de extranjeros, mediante la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones. Omitir dicha obligación, supondría la configuración de una falta grave por parte del oficio Notarial que incurrió en dicha infracción, en virtud a las modificaciones efectuadas a la Ley del Notariado mediante la Ley Nº 30313 y de tal modo, será afecto a las sanciones correspondientes.
Dicha nueva obligación del notario en trabajo conjunto con la Superintendencia Nacional de Migraciones, tiene como objeto prevenir la creación de falsas identidades (de supuestos ciudadanos extranjeros) para así generar instrumentos fraudulentos que buscan apropiarse ilícitamente de derechos ajenos a través del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Modificaciones al Código Civil
La norma modificó los artículos 2013 y 2014 del Código Civil. Respecto al primero de estos artículos, se estipula que el contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique por la instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo arbitral (principio de legitimación). Asimismo, se añade que el asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria.
En lo que se refiere al artículo 2014, se adicionó a la redacción del principio de buena fe, que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho, mantiene su adquisición aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
Por tanto, en cuanto a este último artículo modificado, se ocupa de la llamada «Fe Pública Registral» o «Protección de Terceros de Buena Fe». Esta figura es de enorme importancia para el tráfico comercial, pues a través de ella se protege a los que adquieren derechos de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios del bien, aunque después se descubra que los vendedores no eran dueños, pero por causas que el adquirente ignoraba.
Este adquirente es el «tercero de buena fe», a quien se protege permitiéndole conservar el inmueble. Si no existiera esta figura, nadie celebraría contratos sobre inmuebles, pues nunca se tendría la certeza de que el enajenante ostenta el derecho que dice tener.
En conclusión, hasta este punto, las innovaciones realizadas por la norma parecen estar cargadas de un alto espíritu defensor de la legalidad en la actuación registral. Esta buena iniciativa del legislador, para poder ser operativa, tiene que ser complementada con el fomento del uso, por parte de los usuarios, de la Alerta Registral, que es un servicio que se encuentra a disposición de cualquier ciudadano cuyo acceso se brinda a través de la página web de la SUNARP, y tiene por finalidad que aquellas personas que tengan interés en conocer alguna posible modificación en la situación jurídica de los bienes, derechos o actos inscritos, puedan ser comunicados mediante un correo electrónico, respecto a la presentación de uno o varios títulos sobre aquella partida registral señalada al suscribirse en el servicio.
