Enfoque Legal de los Negocios
Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
Usted, apreciado lector, ¿qué es lo primero que haría si decidiese comprar una propiedad, ya sea para destinarla a vivienda o a alguna actividad comercial? De seguro que necesitará confirmar que la persona que vende es realmente el propietario o que el inmueble no tiene ninguna carga o gravamen como una hipoteca o embargo. Tal como la historia clínica de un paciente, los inmuebles (terrenos, casas, departamentos, depósitos, tiendas, cocheras, entre otros) cuentan con un historial en el cual se registran todos los actos que lo han involucrado. Este historial se denomina “Partida Registral” y para obtenerlo es suficiente con acudir a los Registros Públicos, pagar una tasa y acceder a la información. Entonces, siguiendo con nuestra comparación, así como para diagnosticar correctamente a un paciente debemos revisar su historial, para hacer el diagnóstico legal de una propiedad será necesario revisar todos los antecedentes en su Partida Registral.
Este análisis se denomina “Estudio de Títulos” y debe ser llevado a cabo por un abogado especialista en la materia. A través de este estudio será posible advertir información sustancial sobre el predio que deseamos adquirir, por ejemplo: (i) sus antecedentes para determinar de dónde se originó y si su independización de otro predio de mayor área fue correcta; (ii) su descripción exacta para conocer su correcta ubicación, área y linderos reales; (iii) el tracto sucesivo de la propiedad, es decir, quienes fueron los anteriores propietarios y cómo adquirieron sus derechos para determinar quién es el propietario actual y si su titularidad no mantiene controversia; (iv) determinar qué cargas y gravámenes pesan sobre el predio, tales como embargos, bloqueos, hipotecas, anotaciones de demandas y cualquier otra inscripción que pueda comprometer seriamente la adquisición del inmueble o el ejercicio de la posesión sobre el mismo. Ahora bien, hacer un adecuado Estudio de Títulos no es un simple acto de debida diligencia, sino que constituye un mandato legal para lograr el reconocimiento de la buena fe pública registral. Me explico. Si llevamos a cabo un estudio de títulos diligente estaríamos comprando una propiedad basados en la confianza legítima de la información contenida en los Registros Públicos, por lo que cualquier evento no advertido en la Partida Registral no podría afectar nuestra adquisición.
Así pues, si no revisamos detalladamente los antecedentes registrales de la propiedad de nuestro interés y los títulos del archivo de los Registros Públicos, estaríamos llevando a cabo una operación a ciegas que sin duda conllevará serias contingencias en el futuro, donde quizás, llame a nuestra puerta el verdadero propietario reclamando sus derechos o se lleven a cabo ejecuciones de embargo y no podamos realizar una defensa adecuada. Entonces, si el diagnóstico de un paciente requiere de un adecuado análisis de su historia clínica, la adquisición de una propiedad debe ejecutarse llevando a cabo un adecuado análisis de sus títulos, es decir, en base a la historia clínica de la propiedad.
