Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
Hace algunos meses recibí una oferta de venta de un terreno en la ciudad con un área aproximada de 500 m2. El precio era muy interesante por lo que decidí hacer una visita al propietario en el mismo terreno. Conversamos largo y tendido sobre la zona donde se ubicaba el predio, lo seguro que era, el potencial de zona de expansión de la ciudad, lo bueno del precio, entre otros argumentos que acarreaba la negociación. Cuando llegó el momento de revisar los documentos, Tony (el propietario) me entregó un sobre con un papel que acreditaba la “constancia de posesión”. Estaba muy claro que, en ese momento, el precio no reflejaba la realidad de la situación. Con mucha paciencia, tuve que explicar al detalle sobre los problemas que genera tener una propiedad sólo con “constancia de posesión”, es decir, que la propiedad aún no se encontraba inscrita en los Registros Públicos. Para resumir esos argumentos en contra de la constancia de posesión, diremos: (i) no es un instrumento legal 100% seguro pues no es un documento público, como sí lo es la inscripción de la propiedad en Registros Públicos; (ii) muchas veces son mal utilizados por traficantes de terrenos; (iii) no te otorga una adecuada delimitación del terreno, por lo que formalmente podrías estar comprando una menor área; (iv) muchas veces es otorgada por la Municipalidad Distrital, sin considerar que el área pueda ser de comunidades campesina o nativa, lo cual agiganta el problema; entre otras razones más técnicas. Al cabo de más de una hora de idas y vueltas en la conversación, pude convencer a Tony para llegar a un acuerdo razonable con relación al precio de su inmueble. Suscribimos todos los documentos y, al final, tuve la constancia de posesión a mi nombre. Naturalmente, logré obtener la inscripción del inmueble en los Registros Públicos, luego de una dura y larga batalla legal con la burocracia estatal y una moderada inversión de tiempo y dinero. Claro que ahora, el terreno tiene un valor muy superior al del momento de la compra. Sin embargo, lo que debemos tener en cuenta como resumen de esta breve historia es que, tengamos cuidado al momento de comprar una propiedad tan sólo con la famosa constancia de posesión. Tenga en cuenta todos los riesgos asociados y lo difícil de la formalización de la propiedad ante los Registros Públicos. No obstante, hoy en día, podría vender el terreno obteniendo una considerable ganancia o quizá obtener un crédito hipotecario ante una entidad financiera para destinarlo a algún proyecto de negocio. La formalización de las propiedades es un serio problema en nuestro país y una limitación importante para las personas que desean acceder al sistema financiero y no pueden dejar en hipoteca un inmueble informal. Esta es una realidad que ocupa gran parte de los inmuebles en el país y que genera terribles problemas por la cantidad de personas inescrupulosas que trafican con terrenos. Tenga cuidad, querido lector, y asegúrese al momento de adquirir una propiedad o, quizá, si ya cuenta con terreno informal, inicie todos los trámites para formalizar su propiedad e inscribirla en los Registros Públicos.
