Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
Hace unos días llegó a mi oficina un buen amigo, a quien vamos a llamar Alberto, solicitándome asesoría para comprar una propiedad. Me contó que hace poco había recibido una pequeña herencia y, sumado a un dinero ahorrado estaba decidido a comprar un terreno en las afueras de la ciudad. Muy entusiasmado me dijo que ya había conversado con el actual propietario y que todo estaba definido por lo que sólo necesitaba que revise el contrato de compraventa y le otorgue el visto bueno para que procedan con la operación.
Como manda la debida diligencia, le tuve que preguntar si es que él había revisado los títulos de la propiedad a lo cual me respondió con una sonrisa y confirmó que sí había leído la Partida Registral del Inmueble. Lamentablemente, como parte de mi profesión, siempre debo iniciar una revisión pensando en los posibles problemas que se podrían presentar y, muy a mi pesar, tuve que apagar el entusiasmo de mi querido amigo.
Al revisar la Partida Electrónica que me entregó, advertí que el propietario era una sola persona y había adquirido el inmueble por una sucesión intestada (herencia). Grata fue mi sorpresa cuando le consulté a Alberto si el propietario tenía hermanos y la respuesta fue afirmativa. Mi amigo me dijo: “no te preocupes, ellos han decidido poner el inmueble a nombre de un solo hermano para hacer más simple la operación”.
Lo que acabo de describir es uno de los tantos casos en donde se podría presentar un fraude al momento de la compraventa de un inmueble en la medida que, en el caso que cuento, los otros hermanos también serían propietarios por mandato de ley y el derecho a la herencia no prescribe, es decir, podrían reclamar aún transcurridos varios años. Esto quiere decir que, si Alberto compraba la propiedad, corría el riesgo que más adelante los otros hermanos inicien un reclamo porque no han sido tomados en cuenta al momento de la operación. Este reclamo tendría completo sustento legal.
Operaciones así se llevan a cabo a diario por la falta de un adecuado análisis de los títulos de la propiedad al momento de adquirir un inmueble. De esta manera, uno debe realizar lo que se conoce como el “estudio de títulos” de la propiedad para poder concretar una operación que involucraría una considerable inversión de dinero. Si bien esto podría implicar un gasto adicional porque se deben pagar los honorarios de un abogado especialista en temas inmobiliarios, a la larga resultan un ahorro en todos los problemas que se generaría de no hacerlo.
Sé que mi querido amigo Alberto está muy agradecido y que en el futuro será más prudente al momento de decidir llevar una operación sin visitarme previamente.
