Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en el Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
Julio y Pedro son dos viejos amigos que decidieron invertir juntos en un taller de mecánica, por lo que compraron un terreno de casi doscientos metros cuadrados en una de las avenidas más transitadas de la ciudad. Los amigos, ahora socios, se volvieron co-propietarios del terreno en porcentajes iguales. El negocio funcionó con mucho éxito los primeros dos años hasta que una errónea decisión financiera conllevó al cierre definitivo del negocio e incluso de la amistad. Al final, ambos decidieron darle un uso distinto a su parte del terreno para intentar recuperar su inversión, esta vez, de manera separada.
El terreno permaneció vacío por casi dos años, hasta que a Julio se le ocurrió la idea de inaugurar un mini-market en su parte del terreno, pues había escogida el área mayor frente a la avenida. El mini-market fue ganando popularidad y le generaba ganancias sustanciales a Julio. Un buen día de aquellos, Julio recibió una llamada de Pedro para increparle por qué hacía uso de aquella parte del terreno obteniendo mejores beneficios por el frente a la avenida. Esto generó una discusión interminable y tediosa entre ambos, pues Pedro, con justa razón, manifestaba que en ningún momento habrían acordado por escrito una división real del inmueble, por lo que ambos seguían siendo propietarios del total.
Siendo esta una historia de la vida real, Julio me consultó qué hacer con el terreno y la complicada situación con Pedro. Qué duda cabe que, en un asunto de esta naturaleza lo mejor es tratar de obtener un buen acuerdo. Es así como tuve que reunir a ambos personajes para iniciar un proceso de negociación y lograr, al final, la subdivisión real del inmueble y el proceso de inscripción registral luego de lo cual cada uno tendría inscrito su derecho de propiedad sobre un inmueble independiente. Les advertí que esa era una situación sumamente frecuente entre socios y, sobre todo, entre familiares que han recibido algún bien inmueble (predio matriz) por herencia, el cual habitan sin tener previsto qué áreas corresponden a cada uno de los titulares.
Casos similares son comunes en la ciudad. Algunas personas son conscientes del problema y, a pesar de ello, no regulan la situación. Otras, no saben del problema de su propiedad sino hasta necesitar venderlo u obtener algún tipo de crédito hipotecario. En ese momento, deberán llevar a cabo la subdivisión e independización del inmueble que ocupan teniendo que recurrir a numerosos y elevados costos. Incluso, en algunos casos, la situación puede ser muy complicada debido a la participación de otros herederos o la incursión de invasores que intentan obtener la propiedad de los inmuebles por el transcurrir del tiempo (prescripción adquisitiva), tema que hemos tratado anteriormente.
Entonces, es importante que conozcamos la situación del inmueble que habitamos o aquel que usamos para desarrollar nuestros negocios. Debemos advertir tempranamente cualquier tipo de problema vinculado a la co-propiedad o a la falta de independización de las áreas que nos preocupan. Con esto, nos ahorraremos tiempo y dinero en el momento en que necesitemos recurrir a un préstamo o vender nuestras propiedades.
