Enfoque Legal de los Negocios
Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
Apreciado lector, un tiempo atrás tuve la oportunidad de evidenciar un caso de incumplimiento de pago de renta por largos años sin que se solucione el asunto a nivel judicial. Se trataba de un familiar a quien todos llamamos cariñosamente “Teddy”, quien tenía un departamento amoblado que arrendaba a una pareja de recién casados, Mario Daniel y Adriana. Durante largo tiempo, los esposos dejaron de pagar la renta acordada y Teddy tuvo que iniciar un largo proceso judicial que duro nada menos que 8 años. Qué duda cabe que la peor pesadilla de todo propietario arrendador es un inquilino deudor.
Es consabido que la tasa de incumplimiento de la obligación del pago de la renta en nuestro país es muy elevada, más aún cuando median situaciones que complejizan la situación económica de los inquilinos, como la actual crisis sanitaria. Como consecuencia de ello, inquilinos ocupan inmuebles por largos años sin asumir sus obligaciones dinerarias. La lentitud de los procesos judiciales de desalojo, sumada a inescrupulosas prácticas de ciertos abogados que buscan dilatar procesos, han dado como resultado un escenario en el cual muchos propietarios prefieren no alquilar sus inmuebles para evitar perder la posesión de los mismos.
Afortunadamente, desde el 2019, se ha puesto a disposición de todas las personas un mecanismo que protege sustancialmente sus intereses frente a inquilinos deudores, principalmente, el de recuperar inmediatamente la posesión de los inmuebles al vencimiento del contrato de alquiler o en caso de incumplimiento de pago. Este mecanismo se denomina “Desalojo Notarial” y, para buena suerte, opera respecto de inmuebles alquilados para vivienda, comercio, industria u otros fines.
En principio, el contrato de alquiler correspondiente debe suscribirse con sujeción a la Ley del Desalojo Notarial, haciendo uso del formulario simple (de muy fácil llenado) que para tal fin se ha puesto a disposición de los propietarios. Ahora bien, en caso el contrato de alquiler se haya resuelto por (i) vencimiento del plazo; o, (ii) incumplimiento en el pago de la renta mensual; el propietario, en lugar de ir a un tedioso proceso judicial de desalojo para retirar de su inmueble al inquilino deudor, deberá simplemente acudir a un Notario de su jurisdicción para defender su derecho.
El Notario correrá traslado al inquilino, quien tendrá que probar objetivamente haber cumplido con sus obligaciones. En caso el inquilino no evidencie ante el Notario que ha cumplido con sus obligaciones, este último emitirá un acta indicando que el inmueble debe ser restituido a su dueño. Tal acta constituye un título de ejecución para que un juez de paz (en un proceso sumamente rápido y económico) ordene el desalojo del inquilino deudor de manera inmediata.
Este novedoso mecanismo equilibra la balanza a favor de los propietarios, pues hasta antes de la entrada en vigencia del Desalojo Notarial, nuestro sistema judicial parecía proteger desmedidamente a los inquilinos, en perjuicio de propietarios que además de no recibir ingresos por sus alquileres, no podían disponer de sus inmuebles libremente (nadie quisiera adquirir una casa o local comercial con ocupantes ilegítimos en su interior). Siendo esto así, Teddy tendrá la posibilidad de no volver a pasar por la misma situación ya que ahora su contrato de alquiler se rige por las normas del Desalojo Notarial.
