Enfoque Legal de los Negocios
Por: Angello Rivera
Abogado. Asociado Principal en Estudio Osterling Abogados y profesor de Derecho.
arivera@osterlingfirm.com
Me visitó hace unos días un gran amigo de la infancia, a quien vamos a llamar Alán Román. Muy aparte de la alegría que generaba su visita, se notaba un tono apagado en su rostro y la incomodidad de una persona que alberga un serio problema. Luego de largos minutos de recordar aventuras de inocencia, me comentó que hace poco tiempo había decidido vender su casa por la necesidad de cancelar algunas deudas que lo tenían agobiado. Grande fue su sorpresa cuando el potencial comprador solicitó la Partida Registral de la casa y encontraron varias irregularidades que suelen ser los fantasmas más comunes a nivel registral: (i) la propiedad no se encontraba independizada, es decir, aún figuraba como si fuera una sola casa conjuntamente con la del vecino colindante; (ii) se encontraba inscrita una hipoteca otorgada hace más de veinte años por una entidad financiera que, a la fecha, no existe; (iii) figuraban como propietarios registrales los abuelos de Alán Román; (iv) según la partida electrónica el terreno tenía un área 230 m2, cuando en la realidad el levantamiento topográfico evidenciaba un área de 265 m2. La verdad sea dicha, es común encontrar propiedades que adquirieron nuestros abuelos, que fueron divididos de otros predios, pero sólo de manera física y no jurídica, es decir, no se llegó a inscribir la propiedad como un predio independiente y, por lo tanto, sigue formando parte de un predio más grande que tendría otros co-propietarios. Así también, es común que las personas, a la muerte de sus padres o abuelos, no lleven a cabo la correspondiente inscripción de las sucesiones intestadas en las Partidas Registrales de su propiedad. Lo mismo sucede con las hipotecas, muchas de ellas pagadas en su totalidad a las entidades financieras, pero sin llevar adelante la gestión para la inscripción de la cancelación de la hipoteca a nivel registral. Ni que decir sobre las diferencias en las áreas de los terrenos, problema constante en la mayoría de las propiedades en la ciudad debido a la falta de un adecuado sistema de catastro a nivel nacional. Naturalmente, mi labor consistía en otorgar las soluciones adecuadas a mi querido amigo y en un brevísimo plazo ante la premura de su situación. Sin demoras, llevamos adelante todas las gestiones, trámites y pagos necesarios para regularizar los asuntos registrales de la propiedad mientras habíamos suscrito una opción de compra con el interesado en adquirir el inmueble.
Enhorabuena, logramos sacar adelante la operación, regularizando los documentos y concretando la anhelada venta del inmueble y su correspondiente pago que aliviaría los problemas financieros de Alán Román. Dificultades como estas se encuentran a diario en el mercado inmobiliario y no son ajenos a los inmuebles que se encuentran en las zonas rurales y/o urbanas de la ciudad. No esperemos llegar a una situación de premura para regularizar los asuntos registrales de nuestras propiedades, hagamos un esfuerzo por advertirlos con anticipación, sobre todo ante la coyuntura de incertidumbre de nuestro país. Sé que mi querido amigo está muy agradecido y contento por el apoyo brindado y estoy convencido que pronto nos encontraremos para seguir recordando viejos tiempos.
