Por: Abog. Enrique Gabriel Eguren Alván
Especialista en Derecho Registral y Notarial
1. Introducción.
En el mundo actual en el que vivimos, el Registro Público constituye un mecanismo fundamental para el tráfico jurídico. A través de la publicidad que brinda, los contratantes tienen acceso a todos los datos referentes al bien materia del contrato o respecto de la persona o empresa con quienes se relacionan. Si no existiera el Registro Público, los contratantes no tendrían forma de saber si el vendedor es efectivamente el propietario del bien que ofrece en venta, de la existencia de gravámenes sobre el bien, o de la representación aducida por una de las partes, hecho que determinaría que aumenten los costos de transacción, porque se tendría que incurrir en mayores gastos para encontrar dicha información.
Dada la importancia del Registro como mecanismo publicitario de situaciones jurídicas, es que se hace necesario que al mismo accedan los actos que se producen y que afecten la titularidad sobre bienes inmuebles o muebles registrables (aquellos que no sean fungibles), así como los actos que afecten a las personas naturales o jurídicas, como sería el caso del nombramiento de curador, sucesión, representación, etc., pues de esta forma se estaría actualizando la información registral, y con ello, se estaría asegurando que la publicidad registral cumpla su función.
Teniendo en cuenta el efecto legitimador del Registro, resulta necesario que en forma previa a su inscripción, el título sea calificado por un funcionario especializado e independiente (el Registrador, en primera instancia, y el Tribunal Registral, en segunda instancia), quien verificará que el título sea válido y que se adecúa a la información contenida en la partida registral respectiva, actividad que se le conoce como calificación registral.
En ese sentido, si bien la calificación registral es necesaria para el acceso al registro de actos válidos y concordantes con los antecedentes registrales, también resulta necesaria la predictibilidad de dicha función, ya que el esparcimiento de criterios respecto a un mismo caso o casos similares, genera inseguridad jurídica y, con ello, el incremento de los costos de transacción y el consiguiente desaliento del tráfico económico.
2. El Registro Público y la Publicidad Registral.
Se entiende por Registro Público, a aquella institución del Estado cuya finalidad es la inscripción de los actos que se celebran en la vida diaria respecto de bienes (muebles e inmuebles), y personas (naturales y jurídicas), para efectos de ser publicitados con carácter erga omnes; contribuyendo con ello a la seguridad del tráfico jurídico, con la consiguiente reducción de los costos de transacción e incremento de la circulación de los bienes, en especial, el de la transferencia de la propiedad inmobiliaria, porque los terceros que quieran contratar encontrarán toda la información necesaria respecto del bien que quieran adquirir (titularidad, gravámenes) como de las personas con quienes contratan en el Registro.
Es por ello que se señala que la publicidad que brinda el Registro es pública porque está al alcance de cualquier persona, natural o jurídica, en razón a los importantes efectos materiales que produce (oponibilidad), consiguiéndose con ello seguridad jurídica tanto para el titular del derecho, llamada también seguridad estática, como para el adquiriente de dicho derecho, llamada también seguridad dinámica.
Habida cuenta, para que el Registro Público cumpla con la finalidad de ser un mecanismo confiable de información jurídica, requiere tener una serie de características, las que se encuentran determinadas por los llamados principios registrales.
Dichos principios configuran no solo la organización del Registro, sino también los efectos de la publicidad registral.
Los principios registrales se pueden distinguir, siguiendo a la clasificación tradicional, en principios referidos a los requisitos de inscripción y principios referidos a los efectos de la inscripción.
Entre los principios referidos a los requisitos de la inscripción tenemos el de rogación (artículo 2011 del Código Civil), tracto sucesivo (artículo 2015 del Código Civil), especialidad (artículo IV del Reglamento General de los Registros Públicos) y legalidad (artículo 2011 del Código Civil).
Por su parte, los principios registrales referidos a los efectos de la inscripción son los de legitimación (artículo 2013 del Código Civil), fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil) y prioridad (artículos 2016 y 2017 del Código Civil).
3. El Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Con la expedición de la Ley N° 26366, se creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP), comprendiéndose a todos los registros jurídicos existentes, con excepción de los registros normados por las Decisiones N° 291, 344, 345 y 351 de la Comisión del Acuerdo de Cartagena, estos últimos referidos a los registros de marcas, patentes, nombres comerciales, derechos de autor, entre otros, que siguen a cargo del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual – INDECOPI.
La finalidad de la creación del SINARP es, como se señala en el artículo 1 de la Ley, la de «mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran».
De esta manera se encuentran comprendidos dentro del SINARP los siguientes registros jurídicos: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, y los demás Registros de carácter jurídico creado o por crearse.
Asimismo, mediante Ley N° 26366 se creó la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-SUNARP, organismo descentralizado del Sector Justicia, como ente rector del SINARP, teniendo como finalidad dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros Públicos, estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el SINARP.
De esta forma, mediante la creación del SINARP como de la SUNARP, se garantiza la uniformidad del procedimiento registral en todos los registros que integran el sistema, tanto en cuanto a los requisitos, plazos, recursos impugnativos; como también en cuanto a los criterios a aplicar por los registradores para la calificación del acto solicitado.
Entre los principales instrumentos normativos aprobados por la SUNARP y que regulan la función registral, tenemos el Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), que contempla de manera general el procedimiento registral en todos los registros, tales como la presentación del título, la vigencia del asiento de presentación, la prórroga y la suspensión de la vigencia del asiento de presentación, la calificación registral, la inscripción, la rectificación de inexactitudes registrales, las anotaciones preventivas, la publicidad registral formal, el recurso de apelación, entre otros temas de aplicación general.
Además, se aprobaron reglamentos específicos, que regulan los actos inscribibles en los diversos registros que integran la SUNARP, tales como el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, el Reglamento del Registro de Sociedades, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, el Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculación con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles, entre otros.
4. El ejercicio de la función registral.
Si bien es importante que al Registro ingresen actos válidos y adecuados con la partida registral, resultando para ello imprescindible la actuación independiente y autónoma del Registrador al momento de la calificación, también lo es el que exista predictibilidad en la función registral, por lo que resulta necesario la adopción de una serie de reglas y limitaciones a la calificación registral, ya que la existencia de criterios discrepantes frente a un mismo caso o uno similar, genera inseguridad jurídica, y con ello, el incremento de los costos de transacción.
En razón a ello, es que en el procedimiento registral, a través de distintas resoluciones dictadas por la SUNARP, se establecieron reglas y límites a la calificación registral, tales como: la calificación integral y simultánea del título; la no formulación de nuevas observaciones al título calificado anteriormente por otro Registrador dentro del mismo procedimiento registral, o calificado por el mismo Registrador cuando el título fue materia de una nueva presentación, salvo en los casos de existencia de defectos insubsanables, falta de un requisito expresamente establecido en una norma legal u obstáculo registral sobreviniente; el necesario seguimiento del criterio establecido por el Tribunal Registral al resolver un recurso de apelación de un título, presentado nuevamente, o uno similar; así como la adopción por el Tribunal Registral, al momento de resolver un recurso de apelación, del criterio establecido anteriormente en un caso similar, salvo que, previa convocatoria a un Pleno de dicho Tribunal, se apruebe un criterio distinto.
Asimismo, dentro de la finalidad de lograr una predictibilidad en la calificación registral, se ha establecido como función adicional del Tribunal Registral la unificación de los criterios registrales a través de la aprobación de precedentes de observancia obligatoria, los mismos que, aprobados en los Plenos del Tribunal, son de obligatorio seguimiento por los Registradores y por el Tribunal Registral hasta que no sean modificados o dejados sin efecto por dicho órgano, por norma posterior o por mandato judicial firme.
5. Conclusión.
Los Registros Públicos son una institución jurídica del Estado que constituye el carácter instrumental del cual se vale el Derecho Registral para permitir que las personas puedan conocer de la titularidad a través de la publicidad registral del bien registrado, sin necesidad de que el propietario tenga contacto con el bien. La Publicidad que está al alcance de cualquier persona natural o jurídica, en razón a los importantes efectos materiales que produce (oponibilidad), consiguiendo así la seguridad jurídica tanto para el titular del derecho, como para el adquiriente.
En el Perú, los Registros Públicos vienen a ser una institución estatal, técnico-jurídica, dependiente del Ministerio de Justicia, con autonomía de sus funcionarios que preservan la intangibilidad del contenido de las inscripciones y otorgan publicidad material y formal con efectos jurídicos de todos los actos y derechos inscritos de origen notarial, judicial, arbitral y decisiones administrativas, previstas en la Ley, con el objeto de garantizar el derecho de los titulares registrados y terceros contratantes.
